ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ЦЕНАТА
Всеки разумен собственик иска възможно най-добрата цена и условия за продажбата на неговия имот. Няколко фактора, включително пазарни условия и лихвени проценти, определят колко може да получите за Вашето жилище. Идеята е да се получи по-висока цена и по-добри условия.
С други думи продажбата на имоти е донякъде наука, донякъде проучване и донякъде изкуство. За разлика от математиката където 2+2 е равно на 4, в продажбата на имоти не е така. Всички сделки са различни и въз основа на това Вие трябва да подготвите Вашия имот за продажба да ангажирате брокер, който най-добре ще продаде Вашето жилище.
Колко струва моето жилище?
Всички жилища имат цена а понякога даже и повече от една. Налице е цената определена от собственика и цената която купувачите са готови да заплатят.
Няколко фактора са важни при определяне цената на имота. Стойността на жилището се определя от продажните цени за района. Същият имот, но в друг район може да има различна стойност.
Продажната цена се определя от търсенето и предлагането. Ако жилището Ви се намира в район с нарастващо население, работна ръка и предлагането на жилища е ограничено , то най-вероятно цената на жилището ще се покачи. Ако в района който губи работни места и хората се движат на вън и предлагането на жилища е голямо, то цената на жилището ще спадне.
Собствените Ви нужди също така могат да повлияят на продажната цена. Ако трябва да продадете бързо имота , то ще имате по-малко влияние върху продажбата. Купувачите ще си помислят, че сте готови за бърза продажба на по-ниска от пазарната цена. Ако не бързате с продажбата , то ще имате повече влияние върху продажбата.
Продажната цена не се основата на това което собственика иска да получи. Когато собственика казва: „Аз трябва да получа 100 000 от който 10 000 ми трябват а останалите 90 000 са за покупка на нов дом, купувачите бързо ще кажат дали 100 000 е разумна цена на имота. Ако подобни имоти в същият район се продават за 90 000, то тогава продажбата на имота няма да бъде успешна.
Колко е повече?
Тъй като всички сделки са уникални, има гъвкавост на пазара. Размерът на гъвкавостта зависи от местните условия. Например, да предположим , че продавате апартамент в града. Да предположим също, че е имало пет подобни продажби на идентични имоти като Вашия и тези продажби са били в диапазона между 90 000 и 100 000. Вече имате представа за това как Вашето жилище може да се оцени. В силен пазар може да искате 100 000, дори и малко повече. Ако пазара е слаб, то 100 000 може да е разумна оферта цена, но може да се окаже по-висока от крайната цена.
Кой може да Ви помогне?
Ние Брокерите можем да Ви осигурим помощ при определянето на цената, маркетингово проучване, преговори и финализиране на сделката. Финализирали сме много сделки, запознати сме с правилата и условията на пазара, с необходимата документация за покупко-продажба на недвижими имоти и други условия свързани със самата продажба.
ПРОУЧВАНЕ
Може да закупите нова кола, даден модел с определени функции от всеки дистрибутор. Тъй като колата идва от завода производител , той ще бъде същия независимо дали сте го закупили от дистрибутора или от самият завод.
Жилищата са различни. Всеки от тях е уникален , пазарът е винаги в движение, лихвените проценти се променят непрекъснато и всеки ден има нови купувачи. За това брокера трябва да прави маркетингови планове специално за индивидуалното жилище съобразно пазарните условия.
Голяма част от работата на брокера ще бъде тиха и невидима , но много важна. Разговори с клиенти , контакти, реклама, публикуване в интернет и други усилия са част от процеса , необходим за продажбата.
Брокерите имаме опит от предишни проучвания и продажби. Така например всеки нов купувач започва своето търсене в интернет. Купувачите търсят имоти в близост до комуникации, детски градини, училища, магазини, паркове и др.
Как да се представи Вашият дом
Ако се вгледате в една продажба може да видите, че има пет области в който ние брокерите можем да Ви помогнем:
Подготовка : Преди да се обяви жилището за продажба то трябва да придобие търговски вид. Ние можем да Ви обяснят какви ремонти, подобрения са необходими за да се постигнат максимални резултати в продажбата
Цената: Ние много правим много повече от това да определим цената на имота, съветваме каква да бъде офертна цена. Така например едно жилище ще бъде по атрактивно с цена от 100 000 и отстъпка в размер на 5%, от колкото цена в размер на 95 000 без никаква отстъпка.
Проучване: Ние ще направим специално за Вас стратегия и програма за да може Вашето жилище да се продаде.
Преговори: Ние помагаме на собствениците в процеса на преговорите, като предлагаме съвети, отваряне на оферти, както и работим в тясно сътрудничество с адвокати, нотариуси, данъчни служби и др.
Финализиране: След подписването на предварителен договор, ние съдействаме на продавачите за предоставянето и изготвянето на всички необходими документи за подписване на нотариален акт.
ПРОДАЖБА
Няма съмнение , че продажбата на имот е важно събитие, съпътстващо движение, промяна и преход. Все пак става дума за много пари. Възможно е да има промяна на работното място, нови училища, разделяне със стари приятелства и възможност за нови такива.
Продажбата на Вашия имот самостоятелно, може само по себе си да е сложно. Ще има хора, който идват в жилището Ви, ще искат документи, ще се опитват да договорят не изгони условия за Вас и др.
Тъй като продажбата е набор от лични и бизнес намерения, е важно да я направите добре. Трябва внимателно да подготвите имота, да сте запознат с пазара и да имате няколко реални алтернативи на разположение.
Какво е приемливо предложение?
Целта на всеки продавач е да има опашка от купувачи пред неговото жилище , всеки с по-висока оферта. И докато това е малко вероятно да се случи, в повечето пазари има някакъв баланс между купувачи и продавачи. Редица фактори определят, дали офертата на купувача е приемлива. Те включват:
Предложението дали е близо до исканата цена на имота.
Каква е алтернативата на офертата на купувача? Например: Ако за жилището няма оферта в следващите месеци, трябва да се определи дали по-добра сделка е възможна , като се има предвид плащания по ипотечни кредити, данъци и други разноски по имота.
Дали собственика има достатъчно време да изчака за други оферти
Ако няма други оферти?
Ако няколко оферти са получени едновременно? Смятате да приемете с по-висока цена, но с по-дълъг период до изповядване, която може и да не е в състояние да се приключи или по-малка оферта за по-кратък срок.
Във всеки случай, собствениците с нашата помощ ще трябва внимателно да разгледат офертите, да се помисли за други опции и едва след това да се определи дали офертата е приемлива.
Какво е контра-оферта?
Когато едно жилище се продава, то собственика отправя оферта към купувачите: За определена сума пари и други условия , Вие може да придобиете този имот. Купувачът от своя страна може да реагира с няколко опции:
- Не се интересувам;
- Да, ще го закупим и ще изпълним условията на собственика;
- Интересувам се и ще предложа контра-оферта;
А контра-офертата е нищо повече от една оферта. И точно както купувача има три опции в отговор на първоначалната цена и условия, продавача може да приеме предложението, да не го приеме или да направи нова контра-оферта.
Офертата и контра-офертата рефлектират върху движението на пазара. Това е практичен и ефикасен процес, но той може да съдържа скрити клаузи и разходи. Ние като Ваш брокер, може да Ви обясни процеса на договаряне в детайли и да съдейства за финализирането на сделката.
Как се преговаря?
Понякога се твърди, че преговорите трябва да представят един „победител“ и един „губещ“. Други предполагат, че ситуацията „печалба/печалба“ е възможна , когато всяка страна получава нещо ценно.
Договарянето обикновено включва компромиси и от двете страни. Това не е война, това не е победителят обира всичко и това не е време да се вземат лично забележките направени от купувачите.
Вместо това преговорите трябва да се разглеждат като естествен процес. Купувачите трябва да бъдат третирани с уважение. Никога не трябва да губим поглед от собствениците, техните интереси или техните основни изисквания по сделката. Това са стандарти, който са уникални за всеки собственик, който трябва да бъдат изпълнени, преди жилищата да бъдат продадени.
